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Abschreibung (AfA)

Hier erhalten Sie einen Überblick über die Abschreibungsmöglichkeiten für Immobilien:

Die Absetzung für Abnutzung (AfA) bezeichnet einen Begriff aus dem Steuergesetzbuch §7 Einkommensteuergesetz (EStG), indem der Staat davon ausgeht, dass sich Gebäude mit der Zeit abnutzen, jedes Jahr an Wert verlieren und am Ende der Nutzung wertlos sind, dies gilt grundsätzlich für alle Immobilien. Das Grundstück, auf dem das jeweilige Gebäude steht ist nicht abschreibungsfähig, da es sich im steuerrechtlichen Sinn nicht abnutzt.

Der Käufer kann folglich die Anschaffung- und Herstellungskosten sowie die Kaufnebenkosten, wie die Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklerkosten von der Steuer absetzen, indem er den steuerlichen Verlust mit den zu versteuernden Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung verrechnet. Dies reduziert seine Einkommensteuerlast und wird in der Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) dem Finanzamt erklärt. Die Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch sind sofort absetzbare Werbungskosten.

Lineare Abschreibung:

Im Einkommensteuergesetz wird in §7.4 die lineare Abnutzung von Bestandsimmobilien und in §7.5 die lineare Abnutzung von Neubauimmobilien beschrieben. Diese ist für Alt- und Neubau bis auf wenigen Details, einheitlich geregelt und kann nur für fremdvermietetes Wohneigentum in Anspruch genommen werden. Die Abschreibungshöhe richtet sich dabei nach mehreren Kriterien, wie dem Alter, dem Kaufpreis abzüglich Grundstücksanteil, der Ausstattung und den Außenanlagen.

Denkmalschutz und Sanierungsgebiete:

Für Kapitalanleger die eine oder mehrere Wohnungen, in einem Sanierungsgebiet oder Baudenkmal zur Fremdvermietung erwerben, sind die Paragraphen §7h und §7i des EStG maßgebend. Gemäß der aktuellen Steuergesetzgebung dürfen abweichend von §7.4 und §7.5 bis zu 100%, der Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen in Sanierungsgebieten und bei Baudenkmälern alle Baumaßnahmen, innerhalb von 12 Jahren abgeschrieben werden. In den ersten 8 Jahren nach Fertigstellung mit jeweils 9% der anerkannten Sanierungskosten in den folgenden 4 Jahren mit jeweils 7% der anerkannten Sanierungskosten. Für die vorhandene Altbausubstanz kommt §7.4 zur Anwendung.

Eigennutzung:

Bei Käufern, die eine Wohnung in einem Baudenkmal oder Sanierungsgebiet zur Eigennutzung erwerben, bietet sich die einzige in Deutschland zugelassene Möglichkeit, als Eigennutzer steuerliche Vorteile zu erzielen. Maßgeblich für die Absetzbarkeit ist hier der Paragraph 10f des EStG. In einem Zeitraum von 10 Jahren können so bis zu 90% der anerkannten Sanierungskosten steuerlich geltend gemacht werden, wenn die Voraussetzungen des §7h oder des §7i EStG erfüllt sind.

Abwicklung:

Im Jahr der steuerlichen Bezugsfertigkeit, können die voraussichtlichen Verluste auf der elektronischen Lohnsteuerkarte (ELStAM) als vom Arbeitslohn abzuziehender Freibetrag eingetragen werden und erhöht somit die monatlichen Einnahmen des Erwerbers. Bei Selbstständigen, werden die Vorauszahlungen reduziert.

Zur steuerlichen Dokumentation während der Erwerbs- und Bauphase bekommt der Bauträger von den zuständigen Ämtern eine Vorauskunft zur Anerkennung gemäß § 7i, §7h EStG ausgestellt. Nach Abschluss der Baumaßnahmen wird dann der endgültige Bescheid der anzuerkennenden Sanierungskosten durch die zuständige Behörde erteilt. Die Kosten für Baumaßnahmen die vor dem Abschluss eines rechtsgültigen Kaufvertrages begonnen wurden, fließen nicht in die Bemessungsgrundlage nach §7i, §7h bzw. §10 f EStG ein. Somit erhalten Erwerber, die Ihre Eigentumswohnung erst nach Beginn der steuerschädliche Baumaßnahmen erwerben, die mögliche Absetzung nicht in voller Höhe.

Übersicht

KapitalanlegerKapitalanlegerKapitalanlegerEigennutzer
BestandsimmobilieNeubauimmobilienDenkmalschutz/
Objekte in Sanierungsgebieten
Denkmalschutz/
Objekte in Sanierungsgebieten
Kaufpreis abzüglich GrundstücksanteilKaufpreis abzüglich GrundstücksanteilKaufpreis abzüglich GrundstücksanteilKaufpreis abzüglich Grundstücksanteil
§7.4 EStG§7.5 EStG§7i / 7h EStG§10f EStG
bei Gebäuden, die nach dem 31.12.1924 fertiggestellt worden sind:
2,0% p.a. über 50 Jahre

bei Gebäuden, die vor dem 01.01.1925 fertiggestellt worden sind:
2,5% p.a. über 40 Jahre
bei Bauantrag/Kaufvertrag ab dem 01.01.2006 eine lineare Abschreibung:
2,0% p.a. über 50 Jahre
die anerkannten Sanierungskosten sind innerhalb von 12 Jahren zu 100% absetzbar:
1. -8. Jahr 9% p.a. 9. -12. Jahr 7% p.a.

zzgl. Altbauanteil linear absetzbar laut §7.4 EStG
die anerkannten Sanierungskosten sind innerhalb von 10 Jahren zu 90% absetzbar:
1. -10. Jahr 9% p.a.

Im Einkommensteuergesetz EStG sind für die Absetzung von Immobilien folgende Paragraphen maßgebend:

  • § 7h EStG (Erhöhte Absetzungen bei Gebäuden in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen)
  • § 7i EStG (Erhöhte Absetzung bei Baudenkmalen)
  • § 10f EStG (Steuerbegünstigung für zu eigenen Wohnzwecken genutzte Baudenkmale und Gebäude in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen)

§ 7h EStG (Erhöhte Absetzungen bei Gebäuden in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen) 

(1)Bei einem im Inland belegenen Gebäude in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder städtebaulichen Entwicklungsbereich kann der Steuerpflichtige abweichend von § 7 Absatz 4 und 5 im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren jeweils bis zu 9 Prozent und in den folgenden vier Jahren jeweils bis zu 7 Prozent der Herstellungskosten für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im Sinne des § 177 des Baugesetzbuchs absetzen. Satz 1 ist entsprechend anzuwenden auf Herstellungskosten für Maßnahmen, die der Erhaltung, Erneuerung und funktionsgerechten Verwendung eines Gebäudes im Sinne des Satzes 1 dienen, dass wegen seiner geschichtlichen, künstlerischen oder städtebaulichen Bedeutung erhalten bleiben soll,und zu deren Durchführung sich der Eigentümer neben bestimmten Modernisierungsmaßnahmen gegenüber der Gemeinde verpflichtet hat. Der Steuerpflichtige kann die erhöhten Absetzungen im Jahr des Abschlusses der Maßnahme und in den folgenden elf Jahren auch für Anschaffungskosten in Anspruch nehmen, die auf Maßnahmen im Sinne der Sätze 1 und 2 entfallen, soweit diese nach dem rechtswirksamen Abschluss eines obligatorischen Erwerbsvertrags oder eines gleichstehenden Rechtsakts durchgeführt worden sind. Die erhöhten Absetzungen können nur in Anspruch genommen werden, soweit die Herstellungs- oder Anschaffungskosten durch Zuschüsse aus Sanierungs- oder Entwicklungsförderungsmitteln nicht gedeckt sind.Nach Ablauf des Begünstigungszeitraums ist ein Restwert den Herstellungs- oder Anschaffungskosten des Gebäudes oder dem an deren Stelle tretenden Wert hinzuzurechnen; die weiteren Absetzungen für Abnutzung sind einheitlich für das gesamte Gebäude nach dem sich hiernach ergebenden Betrag und dem für das Gebäude maßgebenden Prozentsatz zu bemessen. 

(2) Der Steuerpflichtige kann die erhöhten Absetzungen nur in Anspruch nehmen, wenn er durch eine Bescheinigung der zuständigen Gemeindebehörde die Voraussetzungen des Absatzes 1 für das Gebäude und die Maßnahmen nachweist. Sind ihm Zuschüsse aus Sanierungs- oder Entwicklungsförderungsmitteln gewährt worden, so hat die Bescheinigung auch deren Höhe zu enthalten; werden ihm solche Zuschüsse nach Ausstellung der Bescheinigung gewährt, so ist diese entsprechend zu ändern. 

(3) Die Absätze 1 und 2 sind auf Gebäudeteile, die selbständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind, sowie auf Eigentumswohnungen und auf im Teileigentum stehende Räume entsprechend anzuwenden. 

§ 7i EStG (Erhöhte Absetzung bei Baudenkmalen)

(1) Bei einem im Inland belegenen Gebäude, das nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften ein Baudenkmal ist, kann der Steuerpflichtige abweichend von § 7 Absatz 4 und 5 im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren jeweils bis zu 9 Prozent und in den folgenden vier Jahren jeweils bis zu 7 Prozent der Herstellungskosten für Baumaßnahmen, die nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind, absetzen. Eine sinnvolle Nutzung ist nur anzunehmen, wenn das Gebäude in der Weise genutzt wird, dass die Erhaltung der schützenswerten Substanz des Gebäudes auf die Dauer gewährleistet ist. Bei einem im Inland belegenen Gebäudeteil, das nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften ein Baudenkmal ist, sind die Sätze 1 und 2 entsprechend anzuwenden. Bei einem im Inland belegenen Gebäude oder Gebäudeteil, das für sich allein nicht die Voraussetzungen für ein Baudenkmal erfüllt, aber Teil einer Gebäudegruppe oder Gesamtanlage ist, die nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften als Einheit geschützt ist, kann der Steuerpflichtige die erhöhten Absetzungen von den Herstellungskosten für Baumaßnahmen vornehmen, die nach Art und Umfang zur Erhaltung des schützenswerten äußeren Erscheinungsbildes der Gebäudegruppe oder Gesamtanlage erforderlich sind. Der Steuerpflichtige kann die erhöhten Absetzungen im Jahr des Abschlusses der Baumaßnahme und in den folgenden elf Jahren auch für Anschaffungskosten in Anspruch nehmen, die auf Baumaßnahmen im Sinne der Sätze 1 bis 4 entfallen, soweit diese nach dem rechtswirksamen Abschluss eines obligatorischen Erwerbsvertrags oder eines gleichstehenden Rechtsakts durchgeführt worden sind. Die Baumaßnahmen müssen in Abstimmung mit der in Absatz 2 bezeichneten Stelle durchgeführt worden sein. Die erhöhten Absetzungen können nur in Anspruch genommen werden, soweit die Herstellungs- oder Anschaffungskosten nicht durch Zuschüsse aus öffentlichen Kassen gedeckt sind. § 7h Absatz 1 Satz 5 ist entsprechend anzuwenden.

(2) Der Steuerpflichtige kann die erhöhten Absetzungen nur in Anspruch nehmen, wenn er durch eine Bescheinigung der nach Landesrecht zuständigen oder von der Landesregierung bestimmten Stelle die Voraussetzungen des Absatzes 1 für das Gebäude oder Gebäudeteil und für die Erforderlichkeit der Aufwendungen nachweist. Hat eine der für Denkmalschutz oder Denkmalpflege zuständigen Behörden ihm Zuschüsse gewährt, so hat die Bescheinigung auch deren Höhe zu enthalten; werden ihm solche Zuschüsse nach Ausstellung der Bescheinigung gewährt, so ist diese entsprechend zu ändern.

(3) § 7h Absatz 3 ist entsprechend anzuwenden.

§ 10f EStG (Steuerbegünstigung für zu eigenen Wohnzwecken genutzte Baudenkmale und Gebäude in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen)

(1) Der Steuerpflichtige kann Aufwendungen an einem eigenen Gebäude im Kalenderjahr des Abschlusses der Baumaßnahme und in den neun folgenden Kalenderjahren jeweils bis zu 9 Prozent wie Sonderausgaben abziehen, wenn die Voraussetzungen des § 7h oder des § 7i vorliegen. Dies gilt nur, soweit er das Gebäude in dem jeweiligen Kalenderjahr zu eigenen Wohnzwecken nutzt und die Aufwendungen nicht in die Bemessungsgrundlage nach § 10e oder dem Eigenheimzulagengesetz einbezogen hat. Für Zeiträume, für die der Steuerpflichtige erhöhte Absetzungen von Aufwendungen nach § 7h oder § 7i abgezogen hat, kann er für diese Aufwendungen keine Abzugsbeträge nach Satz 1 in Anspruch nehmen. Eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken liegt auch vor, wenn Teile einer zu eigenen Wohnzwecken genutzten Wohnung unentgeltlich zu Wohnzwecken überlassen werden.

(2) Der Steuerpflichtige kann Erhaltungsaufwand, der an einem eigenen Gebäude entsteht und nicht zu den Betriebsausgaben oder Werbungskosten gehört, im Kalenderjahr des Abschlusses der Maßnahme und in den neun folgenden Kalenderjahren jeweils bis zu 9 Prozent wie Sonderausgaben abziehen, wenn die Voraussetzungen des § 11a Absatz 1 in Verbindung mit § 7h Absatz 2 oder des § 11b Satz 1 oder 2 in Verbindung mit § 7i Absatz 1 Satz 2 und Absatz 2 vorliegen. Dies gilt nur, soweit der Steuerpflichtige das Gebäude in dem jeweiligen Kalenderjahr zu eigenen Wohnzwecken nutzt und diese Aufwendungen nicht nach § 10e Absatz 6 oder § 10i abgezogen hat. Soweit der Steuerpflichtige das Gebäude während des Verteilungszeitraums zur Einkunftserzielung nutzt, ist der noch nicht berücksichtigte Teil des Erhaltungsaufwands im Jahr des Übergangs zur Einkunftserzielung wie Sonderausgaben abzuziehen. Absatz 1 Satz 4 ist entsprechend anzuwenden.

(3) Die Abzugsbeträge nach den Absätzen 1 und 2 kann der Steuerpflichtige nur bei einem Gebäude in Anspruch nehmen. Ehegatten, bei denen die Voraussetzungen des § 26 Absatz 1 vorliegen, können die Abzugsbeträge nach den Absätzen 1 und 2 bei insgesamt zwei Gebäuden abziehen. Gebäuden im Sinne der Absätze 1 und 2 stehen Gebäude gleich, für die Abzugsbeträge nach § 52 Absatz 21 Satz 6 in Verbindung mit § 51 Absatz 1 Nummer 2 Buchstabe x oder Buchstabe y des Einkommensteuergesetzes 1987 in der Fassung der Bekanntmachung vom 27. Februar 1987 (BGBl. I S. 657) in Anspruch genommen worden sind; Entsprechendes gilt für Abzugsbeträge nach § 52 Absatz 21 Satz 7.

(4) Sind mehrere Steuerpflichtige Eigentümer eines Gebäudes, so ist Absatz 3 mit der Maßgabe anzuwenden, dass der Anteil des Steuerpflichtigen an einem solchen Gebäude dem Gebäude gleichsteht. Erwirbt ein Miteigentümer, der für seinen Anteil bereits Abzugsbeträge nach Absatz 1 oder Absatz 2 abgezogen hat, einen Anteil an demselben Gebäude hinzu, kann er für danach von ihm durchgeführte Maßnahmen im Sinne der Absätze 1 oder 2 auch die Abzugsbeträge nach den Absätzen 1 und 2 in Anspruch nehmen, die auf den hinzuerworbenen Anteil entfallen. § 10e Absatz 5 Satz 2 und 3 sowie Absatz 7 ist sinngemäß anzuwenden.

(5) Die Absätze 1 bis 4 sind auf Gebäudeteile, die selbständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind, und auf Eigentumswohnungen entsprechend anzuwenden.

Dies ersetzt keine steuerliche Beratung, hierzu wenden Sie sich bitte an Ihren Steuerberater.

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