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Hohes Renditepotential, mit attraktiven Steuervorteilen!

Die Investition

Die Investition in die Sanierung einer Denkmalgeschützten Immobilie, gilt als eine der letzten Steueroasen für Kapitalanleger und Eigennutzer mit staatlich garantierten Vorteilen. Aufgrund der besonderen Eigenschaften, erhalten private Investoren, für den Erwerb einer oder mehrerer Wohneinheiten in einem Sanierungsgebiet oder Baudenkmal, im Abschreibungszeitraum durch die erhöhte Denkmal AfA ca. 35% des gezahlten Kaufpreises zurückerstattet.

Denkmalschutz Immobilien sind Zeitzeugen unserer Geschichte, an deren Pflege und Erhalt ein öffentliches Interesse besteht, deshalb belohnt der Gesetzgeber die Pflege und Wiederherstellung mit einzigartigen Steuervorteilen. Laut Gesetz besteht ein Interesse am Erhalt eines Objektes: „Wenn die Sachen bedeutend für die Geschichte des Menschen, für Städte und Siedlungen oder für die Entwicklung der Arbeits- und Produktionsverhältnisse sind und für die Erhaltung und Nutzung künstlerische, wissenschaftliche, volkskundliche oder städtebauliche Gründe vorliegen.“

Eine besondere Form der Denkmalsanierung ist die Umwandlung historischer Industrie- und Gewerbebauten in zeitgemäßen Wohnraum, hier entstehen großzügige Wohnungen und Lofts und versprechen ein sensationelles Wohnerlebnis mit modernster Ausstattung, zugeschnitten auf die Eigentümer und Mieter von morgen. Profitieren Sie von den Vorzügen dieses Investments, egal ob als Eigennutzer oder Kapitalanleger.

Die Investition

Die Investition in die Sanierung einer Denkmalgeschützten Immobilie, gilt als eine der letzten Steueroasen für Kapitalanleger und Eigennutzer mit staatlich garantierten Vorteilen. Aufgrund der besonderen Eigenschaften, erhalten private Investoren, für den Erwerb einer oder mehrerer Wohneinheiten in einem Sanierungsgebiet oder Baudenkmal, im Abschreibungszeitraum durch die erhöhte Denkmal AfA ca. 35% des gezahlten Kaufpreises zurückerstattet.

Denkmalschutz Immobilien sind Zeitzeugen unserer Geschichte, an deren Pflege und Erhalt ein öffentliches Interesse besteht, deshalb belohnt der Gesetzgeber die Pflege und Wiederherstellung mit einzigartigen Steuervorteilen. Laut Gesetz besteht ein Interesse am Erhalt eines Objektes: „Wenn die Sachen bedeutend für die Geschichte des Menschen, für Städte und Siedlungen oder für die Entwicklung der Arbeits- und Produktionsverhältnisse sind und für die Erhaltung und Nutzung künstlerische, wissenschaftliche, volkskundliche oder städtebauliche Gründe vorliegen.“

Eine besondere Form der Denkmalsanierung ist die Umwandlung historischer Industrie- und Gewerbebauten in zeitgemäßen Wohnraum, hier entstehen großzügige Wohnungen und Lofts und versprechen ein sensationelles Wohnerlebnis mit modernster Ausstattung, zugeschnitten auf die Eigentümer und Mieter von morgen. Profitieren Sie von den Vorzügen dieses Investments, egal ob als Eigennutzer oder Kapitalanleger.

Die Investition

Die Investition in die Sanierung einer Denkmalgeschützten Immobilie, gilt als eine der letzten Steueroasen für Kapitalanleger und Eigennutzer mit staatlich garantierten Vorteilen. Aufgrund der besonderen Eigenschaften, erhalten private Investoren, für den Erwerb einer oder mehrerer Wohneinheiten in einem Sanierungsgebiet oder Baudenkmal, im Abschreibungszeitraum durch die erhöhte Denkmal AfA ca. 35% des gezahlten Kaufpreises zurückerstattet. Denkmalschutz Immobilien sind Zeitzeugen unserer Geschichte, an deren Pflege und Erhalt ein öffentliches Interesse besteht, deshalb belohnt der Gesetzgeber die Pflege und Wiederherstellung mit einzigartigen Steuervorteilen. 

Laut Gesetz besteht ein Interesse am Erhalt eines Objektes: „Wenn die Sachen bedeutend für die Geschichte des Menschen, für Städte und Siedlungen oder für die Entwicklung der Arbeits- und Produktionsverhältnisse sind und für die Erhaltung und Nutzung künstlerische, wissenschaftliche, volkskundliche oder städtebauliche Gründe vorliegen.“ Eine besondere Form der Denkmalsanierung ist die Umwandlung historischer Industrie- und Gewerbebauten in zeitgemäßen Wohnraum, hier entstehen großzügige Wohnungen und Lofts und versprechen ein sensationelles Wohnerlebnis mit modernster Ausstattung, zugeschnitten auf die Eigentümer und Mieter von morgen. Profitieren Sie von den Vorzügen dieses Investments, egal ob als Eigennutzer oder Kapitalanleger.

Grundvoraussetzungen

Beim Kauf einer Immobilie sind mehrere wichtige Gesichtspunkte zu beachten. Zu diesen Kriterien zählen vor allem eine professionelle Standortanalyse, die Bau- und Sanierungsqualität und die genaue Baubeschreibung des Bauvorhabens.

Eine Investition in eine Immobilie, erfordert umfassende Kenntnisse hinsichtlich des Standorts, der Qualität und des Marktpreises der Immobilie. Zu den Faktoren für die Standortbewertung zählen beispielsweise, die genaue Betrachtung des Makro- und Mikrostandorts, dazu zählen unter anderem Fakten wie die Bevölkerungsentwicklung, die wirtschaftliche Stärke sowie eine gute Verkehrsanbindung einer Region. Eine innerstädtische, zentrumsnahe Lage mit hervorragender Infrastruktur und hohem Wohnwert bieten gute Voraussetzungen für den Erfolg einer Kapitalanlage.

Die Werthaltigkeit und der spätere Wiederverkaufswert einer Immobilie werden von der Bauqualität stark beeinflusst. Deshalb ist die Einhaltung der Bauqualität von entscheidender Bedeutung, auch im Hinblick auf die stetig wachsenden Energie-Effizienz-Vorgaben. Die Grundlage dafür sind die Einhaltung aller Qualitätsstandards, die Qualitätssicherung und eine lückenlose Baudokumentation. Die Umsetzung zeitgemäßer Grundrisse und die Verwendung von hochwertigen Materialien mit einer erstklassigen Ausstattung, garantieren langfristige Vermietbarkeit und stabile Nachfrage. Nach Bauabnahme beginnt die Gewährleistungspflicht des Bauträgers, daher sollte die Abnahme zusammen mit einem unabhängigen Sachverständigen erfolgen, der die Qualität des Objektes dokumentiert.

Die Baubeschreibung, die fachlich auch Leistungsbeschreibung genannt wird, definiert welche Leistung der Bauträger zu welchem Pauschalpreis, vertraglich zugesichert und an Sie zu übergeben hat. Sie gibt Auskunft über verbaute Materialien und Qualität der Bausubstanz, deshalb sollte die Beschreibung auf Vollständigkeit, Begriffswahl und Inhalte überprüft werden.

Viele Menschen träumen davon, in einem schönen, alten Haus zu wohnen – sei es ein traditionelles Fachwerkhaus auf dem Land oder die Wohnung in einem gründerzeitlichen Wohnhaus in der Stadt. Auch die Umnutzung historischer Industrie- und Gewerbebauten zu großzügigen Wohnungen, Lofts oder Wohn-Ateliers ist eine interessante Alternative zum Neubau oder marktgängigen Angeboten der Immobilienwirtschaft. Und das nicht nur aus ästhetischen Gründen und mit Blick auf die bestehende Infrastruktur. Ein Denkmal neu zu nutzen, kann auch mit Blick auf die Finanzierung lukrativ sein.

Eine Investition in eine Immobilie, erfordert umfassende Kenntnisse hinsichtlich des Standorts, der Qualität und des Marktpreises der Immobilie. Zu den Faktoren für die Standortbewertung zählen beispielsweise, die genaue Betrachtung des Makro- und Mikrostandorts, dazu zählen unter anderem Fakten wie die Bevölkerungsentwicklung, die wirtschaftliche Stärke sowie eine gute Verkehrsanbindung einer Region. Eine innerstädtische, zentrumsnahe Lage mit hervorragender Infrastruktur und hohem Wohnwert bieten gute Voraussetzungen für den Erfolg einer Kapitalanlage.

Die Werthaltigkeit und der spätere Wiederverkaufswert einer Immobilie werden von der Bauqualität stark beeinflusst. Deshalb ist die Einhaltung der Bauqualität von entscheidender Bedeutung, auch im Hinblick auf die stetig wachsenden Energie-Effizienz-Vorgaben. Die Grundlage dafür sind die Einhaltung aller Qualitätsstandards, die Qualitätssicherung und eine lückenlose Baudokumentation. Die Umsetzung zeitgemäßer Grundrisse und die Verwendung von hochwertigen Materialien mit einer erstklassigen Ausstattung, garantieren langfristige Vermietbarkeit und stabile Nachfrage. Nach Bauabnahme beginnt die Gewährleistungspflicht des Bauträgers, daher sollte die Abnahme zusammen mit einem unabhängigen Sachverständigen erfolgen, der die Qualität des Objektes dokumentiert.

Die Baubeschreibung, die fachlich auch Leistungsbeschreibung genannt wird, definiert welche Leistung der Bauträger zu welchem Pauschalpreis, vertraglich zugesichert und an Sie zu übergeben hat. Sie gibt Auskunft über verbaute Materialien und Qualität der Bausubstanz, deshalb sollte die Beschreibung auf Vollständigkeit, Begriffswahl und Inhalte überprüft werden.

Viele Menschen träumen davon, in einem schönen, alten Haus zu wohnen – sei es ein traditionelles Fachwerkhaus auf dem Land oder die Wohnung in einem gründerzeitlichen Wohnhaus in der Stadt. Auch die Umnutzung historischer Industrie- und Gewerbebauten zu großzügigen Wohnungen, Lofts oder Wohn-Ateliers ist eine interessante Alternative zum Neubau oder marktgängigen Angeboten der Immobilienwirtschaft. Und das nicht nur aus ästhetischen Gründen und mit Blick auf die bestehende Infrastruktur. Ein Denkmal neu zu nutzen, kann auch mit Blick auf die Finanzierung lukrativ sein.

Abschreibung AfA

Abschreibung AfA Für Kapitalanleger die eine oder mehrere Wohnungen, in einem Sanierungsgebiet oder Baudenkmal zur Fremdvermietung erwerben, sind die Paragraphen §7h und §7i des EStG maßgebend. Gemäß der aktuellen Steuergesetzgebung dürfen abweichend von §7.4 und §7.5 bis zu 100%, der Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen in Sanierungsgebieten und bei Baudenkmälern alle Baumaßnahmen, innerhalb von 12 Jahren abgeschrieben werden. In den ersten 8 Jahren nach Fertigstellung mit jeweils 9% der anerkannten Sanierungskosten in den folgenden 4 Jahren mit jeweils 7% der anerkannten Sanierungskosten. Für die vorhandene Altbausubstanz kommt §7.4 zur Anwendung.

Abschreibung AfA

Abschreibung AfA Für Kapitalanleger die eine oder mehrere Wohnungen, in einem Sanierungsgebiet oder Baudenkmal zur Fremdvermietung erwerben, sind die Paragraphen §7h und §7i des EStG maßgebend. Gemäß der aktuellen Steuergesetzgebung dürfen abweichend von §7.4 und §7.5 bis zu 100%, der Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen in Sanierungsgebieten und bei Baudenkmälern alle Baumaßnahmen, innerhalb von 12 Jahren abgeschrieben werden. In den ersten 8 Jahren nach Fertigstellung mit jeweils 9% der anerkannten Sanierungskosten in den folgenden 4 Jahren mit jeweils 7% der anerkannten Sanierungskosten. Für die vorhandene Altbausubstanz kommt §7.4 zur Anwendung.

Sanierung

Die Kernsanierung einer Denkmalimmobilie umfasst sämtliche baulichen Sanierungsmaßnahmen, um die Bausubstanz eines bestehenden Gebäudes vollständig wiederherzustellen und in einen Neubauzustand zu versetzen.

Eine Kernsanierung sollte den heutigen Komfort- und Wohnwünschen gerecht werden, andererseits ist die bauhistorische Vergangenheit nach den Vorgaben des Denkmalschutzes zu erhalten. Vor Beginn der Sanierung werden die technisch relevanten Teile durch einen Sachverständigen auf Ihren Zustand untersucht und ein Sanierungskonzept erstellt.

In der Regel ist ein zu sanierendes Denkmalobjekt, in einem schlechten Zustand und seit Jahren unbewohnt. Dies bietet die Möglichkeit, die alte Bausubstanz, in einem nahezu neuwertigen Zustand wiederherzustellen. Hierfür wird das Gebäude bis auf die Grundmauern und die für Statik relevanten Strukturen, wie Fundamente, tragende Wände und Decken, entkernt.

Dabei werden alte Leitungen, Putz, Fenster, Türen, Beläge und sanitäre Einrichtungen entfernt und fachgerecht entsorgt. Normalerweise wird die bestehende Dachkonstruktion samt Dacheindeckung und die Fassade erneuert. Die alten Keller der Gebäude haben meist keine Abdichtung gegen Feuchtigkeit, deswegen müssen die erforderlichen Baumaßnahmen zur Abdichtung sorgfältig ausgeführt und von Gutachtern überwacht werden. Der Neuaufbau umfasst die komplette Elektro-, Wasser-, Heizung- und Sanitärinstallation, sowie den Wiederaufbau der einzelnen Wohneinheiten mit den entsprechenden Bauteilen.

Durch die hohen Anforderungen des Denkmalschutzes können die heute geltenden Normen für Neubauten nicht immer erreicht werden, jedoch kommt die Kernsanierung einem Neubau in vieler Hinsicht sehr nahe. Dazu gehören auch die vom Gesetzgeber geforderten Baumaßnahmen, für energieeffizientes Sanieren, wie den Einbau moderner Heizungen und Fenster. Diese steigern den Wert der Immobilie, senken die laufenden Kosten in der Vermietungsphase und schaffen die Grundlage für den Erhalt stattlicher Fördermittel. Die Umsetzung zeitgemäßer Grundrisse und die Verwendung von hochwertigen Materialien mit einer erstklassigen Ausstattung, garantieren langfristige Vermietbarkeit und stabile Nachfrage.

 

Eine Kernsanierung sollte den heutigen Komfort- und Wohnwünschen gerecht werden, andererseits ist die bauhistorische Vergangenheit nach den Vorgaben des Denkmalschutzes zu erhalten. Vor Beginn der Sanierung werden die technisch relevanten Teile durch einen Sachverständigen auf Ihren Zustand untersucht und ein Sanierungskonzept erstellt.

In der Regel ist ein zu sanierendes Denkmalobjekt, in einem schlechten Zustand und seit Jahren unbewohnt. Dies bietet die Möglichkeit, die alte Bausubstanz, in einem nahezu neuwertigen Zustand wiederherzustellen. Hierfür wird das Gebäude bis auf die Grundmauern und die für Statik relevanten Strukturen, wie Fundamente, tragende Wände und Decken, entkernt.

Dabei werden alte Leitungen, Putz, Fenster, Türen, Beläge und sanitäre Einrichtungen entfernt und fachgerecht entsorgt. Normalerweise wird die bestehende Dachkonstruktion samt Dacheindeckung und die Fassade erneuert. Die alten Keller der Gebäude haben meist keine Abdichtung gegen Feuchtigkeit, deswegen müssen die erforderlichen Baumaßnahmen zur Abdichtung sorgfältig ausgeführt und von Gutachtern überwacht werden. Der Neuaufbau umfasst die komplette Elektro-, Wasser-, Heizung- und Sanitärinstallation, sowie den Wiederaufbau der einzelnen Wohneinheiten mit den entsprechenden Bauteilen.

Durch die hohen Anforderungen des Denkmalschutzes können die heute geltenden Normen für Neubauten nicht immer erreicht werden, jedoch kommt die Kernsanierung einem Neubau in vieler Hinsicht sehr nahe. Dazu gehören auch die vom Gesetzgeber geforderten Baumaßnahmen, für energieeffizientes Sanieren, wie den Einbau moderner Heizungen und Fenster. Diese steigern den Wert der Immobilie, senken die laufenden Kosten in der Vermietungsphase und schaffen die Grundlage für den Erhalt stattlicher Fördermittel. Die Umsetzung zeitgemäßer Grundrisse und die Verwendung von hochwertigen Materialien mit einer erstklassigen Ausstattung, garantieren langfristige Vermietbarkeit und stabile Nachfrage.

 

Vertragliche Grundlagen

Die nachfolgend näher bezeichneten, vertraglichen Grundlagen sollten immer Bestandteil eines Kaufvertrages für eine Denkmalimmobilie sein.

Die Fertigstellungsgarantie ist eine der wichtigsten Begrifflichkeiten im Kaufvertrag. Sie beschreibt den Zeitpunkt der Fertigstellung, an dem alle Sanierungsarbeiten spätestens fertiggestellt sein müssen.

Die Begriffe Bezugsfertigkeit und Fertigstellung sind im Einkommensteuergesetz nicht definiert. Eine Wohnung kann im steuerlichen Sinn als bezugsfertig angesehen werden, wenn die wesentlichen Bauarbeiten durchgeführt sind. Dazu gehört, dass Türen und Fenster eingebaut sind, Anschlüsse für Strom- und Wasserversorgung vorhanden sind, die Heizung betriebsbereit ist, die sanitären Einrichtungen benutzbar sind und die Möglichkeit zur Einrichtung der Küche besteht. Im Jahr der steuerlichen Bezugsfertigkeit, kann zum ersten Mal die Denkmalabschreibung in Anspruch genommen werden.

Bezugsfertigkeit ist dann gegeben, wenn die Wohneinheit im Inneren minderungsfrei vermietet werden könnte und äußerlich zumindest zugänglich wäre. Bei Bezugsfertigkeit ist die Wohnung vom Käufer abzunehmen und zu übergeben. Sollte die Wohneinheit aus Gründen, die der Verkäufer zu vertreten hat, bis zum genannten Zeitpunkt nicht bezugsfertig sein und übergeben werden können, verpflichten sich seriöse Bauträger zur Zahlung einer monatlichen Entschädigung in Höhe der kalkulierten Kaltmiete.

Vollständige Fertigstellung liegt vor, wenn der Kaufgegenstand vertragsgemäß erstellt ist, d.h. alle Innen- und Außenarbeiten sind fertiggestellt und sämtliche Mängel, die anlässlich der Bezugsfertigkeit festgestellt wurden, sogenannte Abnahmemängel, beseitigt sind.

Der Investor erwirbt seine Eigentumswohnung schlüsselfertig zum Festpreis, sollte es aus irgendwelchen Gründen zu einer Erhöhung kommen (z.B. Erhöhung der MwSt.) so geht diese zu Lasten des Bauträgers. Der Festpreis wird wie folgt aufgeteilt:

- Grundstück (miterworbener Grundstücksanteil)
- Altbausubstanz (Altbauanteil; maßgebend für die Lineare Abschreibung §7.4 EStG)
- Sanierungsleistungen (Sanierungsanteil, maßgebend für die Denkmalabschreibung § 7h, 7i oder 10f EStG)

Bei einem Mietpool handelt es sich um eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts (GbR), mit dem Zweck das Risiko eines Eigentümers, für den Fall eines zeitweiligen Leerstands und die damit einhergehend ausbleibenden Miteinahmen, auf die Schultern aller an der Gesellschaft beteiligten Wohnungseigentümer aufzuteilen. Somit werden die sich daraus ergebenden finanziellen Belastungen ausgleichen. Selbstnutzende Eigentümer können der Gesellschaft nicht beitreten.

Alle mit der Vermietung in Verbindung stehenden Einnahmen, der eingebrachten Sondereigentumseinheiten, fliesen auf ein gemeinsames Treuhandkonto und werden mit sämtlichen mit der Vermietung in Verbindung stehenden Ausgaben, der eingebrachten Sondereigentumseinheiten verrechnet. Aus diesem Topf erhält jedes Poolmitglied eine monatliche Ausschüttung, die im Verhältnis seiner Wohnungsgröße zur Gesamtfläche, aller eingebrachter Sondereigentumseinheiten berechnet und ausgezahlt wird. Unabhängig vom jeweiligen Vermietungsstand der einzelnen Wohneinheit.

Nach jährlicher Abrechnung des Mietpools und Abzug der Rücklagen, erfolgt eine Ausschüttung der Überschüsse, im Verhältnis der Wohnungsgröße zur Gesamtfläche, der eingebrachten Sondereigentumseinheiten. Maßgebend hierfür sind die Beschlüsse der Gesellschafterversammlung, die mittels einfacher Briefe und einfacher Mehrheit gefasst werden.

 

Der Gesetzgeber hat eine für alle Bauträger und Bauunternehmen gültige Sicherheit während der Bauphase in den gesetzlichen Vorschriften der MABV verankert.

1. Rate bei Vorliegen der gesetzlichen Grundvoraussetzungen und Bestätigung durch den vollzugsbeauftragten Notar:

- Eintragung der Auflassungsvormerkung (Regelung zwischen Verkäufer und Käufer) im Grundbuch
- Sicherstellung der Lastenfreistellung und zwar auch für den Fall, dass das Bauvorhaben nicht vollendet wird
- Vorliegen sämtlicher für die Vertragsdurchführung erforderlichen Genehmigungen insbesondere der Baugenehmigung

- 30,0 % des Kaufpreises abzüglich 5,0 % Sicherheitsleistung, somit 25,0 % des Kaufpreises

Der danach verbleibende Restkaufpreis ist grundsätzlich nach Baufortschritt in bis zu sechs weiteren Raten zu entrichten. Deren Höhe legt der Verkäufer entsprechend dem Bauablauf ausfolgenden Vomhundertsätzen des Gesamtkaufpreises fest:

- 28% - nach Rohbaufertigstellung einschließlich Zimmererarbeiten
- 5,6% - für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen
- 2,1% - für die Rohinstallation der Heizungsanlagen
- 2,1% - für die Rohinstallation der Sanitäranlagen
- 2,1% - für die Rohinstallation der Elektroanlagen
- 7,0% - für den Fenstereinbau einschließlich Verglasung
- 4,2% - für den Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten
- 2,1% - für den Estrich
- 2,8% - für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich
- 8,4% - nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe
- 2,1% - für die Fassadenarbeiten
- 3,5% - nach vollständiger Fertigstellung

Soweit einzelne der im Ratenplan der MaBV aufgeführten Leistungen nicht anfallen, wird der jeweilige Vomhundertsatz anteilig auf die übrigen Raten verteilt. Diese Raten sind immer erst nach der Fertigstellung des jeweiligen Gewerkes fällig. Der Verkäufer ist jederzeit befugt, zur sofortige Auszahlung der Sicherheitsleistung, wenn er dem Käufer eine entsprechende Garantie oder ein sonstiges Zahlungsversprechen eines im Inland zum Geschäftsbetrieb

Nach Bauabnahme beginnt die Gewährleistungspflicht des Bauträgers, daher sollte die Abnahme zusammen mit einem unabhängigen Sachverständigen erfolgen, der die Qualität des Objektes dokumentiert.

Für Mängel der vom Verkäufer in Bezug genommenen Baubeschreibung und den Bauplänen geschuldeten Arbeiten gelten die Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs über den Werkvertrag. Für Mängel an Sachen, die keine Bauleistungen sind, gilt Kaufvertragsrecht. Die vorbezeichneten Mängelansprüche verjähren nach dem Werkvertragsrecht im Allgemeinen in fünf Jahren, nach dem Kaufrecht im Allgemeinen in zwei Jahren.

Die Fertigstellungsgarantie ist eine der wichtigsten Begrifflichkeiten im Kaufvertrag. Sie beschreibt den Zeitpunkt der Fertigstellung, an dem alle Sanierungsarbeiten spätestens fertiggestellt sein müssen.

Die Begriffe Bezugsfertigkeit und Fertigstellung sind im Einkommensteuergesetz nicht definiert. Eine Wohnung kann im steuerlichen Sinn als bezugsfertig angesehen werden, wenn die wesentlichen Bauarbeiten durchgeführt sind. Dazu gehört, dass Türen und Fenster eingebaut sind, Anschlüsse für Strom- und Wasserversorgung vorhanden sind, die Heizung betriebsbereit ist, die sanitären Einrichtungen benutzbar sind und die Möglichkeit zur Einrichtung der Küche besteht. Im Jahr der steuerlichen Bezugsfertigkeit, kann zum ersten Mal die Denkmalabschreibung in Anspruch genommen werden.

Bezugsfertigkeit ist dann gegeben, wenn die Wohneinheit im Inneren minderungsfrei vermietet werden könnte und äußerlich zumindest zugänglich wäre. Bei Bezugsfertigkeit ist die Wohnung vom Käufer abzunehmen und zu übergeben. Sollte die Wohneinheit aus Gründen, die der Verkäufer zu vertreten hat, bis zum genannten Zeitpunkt nicht bezugsfertig sein und übergeben werden können, verpflichten sich seriöse Bauträger zur Zahlung einer monatlichen Entschädigung in Höhe der kalkulierten Kaltmiete.

Vollständige Fertigstellung liegt vor, wenn der Kaufgegenstand vertragsgemäß erstellt ist, d.h. alle Innen- und Außenarbeiten sind fertiggestellt und sämtliche Mängel, die anlässlich der Bezugsfertigkeit festgestellt wurden, sogenannte Abnahmemängel, beseitigt sind.

Der Investor erwirbt seine Eigentumswohnung schlüsselfertig zum Festpreis, sollte es aus irgendwelchen Gründen zu einer Erhöhung kommen (z.B. Erhöhung der MwSt.) so geht diese zu Lasten des Bauträgers. Der Festpreis wird wie folgt aufgeteilt:

- Grundstück (miterworbener Grundstücksanteil)
- Altbausubstanz (Altbauanteil; maßgebend für die Lineare Abschreibung §7.4 EStG)
- Sanierungsleistungen (Sanierungsanteil, maßgebend für die Denkmalabschreibung § 7h, 7i oder 10f EStG)

Bei einem Mietpool handelt es sich um eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts (GbR), mit dem Zweck das Risiko eines Eigentümers, für den Fall eines zeitweiligen Leerstands und die damit einhergehend ausbleibenden Miteinahmen, auf die Schultern aller an der Gesellschaft beteiligten Wohnungseigentümer aufzuteilen. Somit werden die sich daraus ergebenden finanziellen Belastungen ausgleichen. Selbstnutzende Eigentümer können der Gesellschaft nicht beitreten.

Alle mit der Vermietung in Verbindung stehenden Einnahmen, der eingebrachten Sondereigentumseinheiten, fliesen auf ein gemeinsames Treuhandkonto und werden mit sämtlichen mit der Vermietung in Verbindung stehenden Ausgaben, der eingebrachten Sondereigentumseinheiten verrechnet. Aus diesem Topf erhält jedes Poolmitglied eine monatliche Ausschüttung, die im Verhältnis seiner Wohnungsgröße zur Gesamtfläche, aller eingebrachter Sondereigentumseinheiten berechnet und ausgezahlt wird. Unabhängig vom jeweiligen Vermietungsstand der einzelnen Wohneinheit.

Nach jährlicher Abrechnung des Mietpools und Abzug der Rücklagen, erfolgt eine Ausschüttung der Überschüsse, im Verhältnis der Wohnungsgröße zur Gesamtfläche, der eingebrachten Sondereigentumseinheiten. Maßgebend hierfür sind die Beschlüsse der Gesellschafterversammlung, die mittels einfacher Briefe und einfacher Mehrheit gefasst werden.

 

Der Gesetzgeber hat eine für alle Bauträger und Bauunternehmen gültige Sicherheit während der Bauphase in den gesetzlichen Vorschriften der MABV verankert.

1. Rate bei Vorliegen der gesetzlichen Grundvoraussetzungen und Bestätigung durch den vollzugsbeauftragten Notar:

- Eintragung der Auflassungsvormerkung (Regelung zwischen Verkäufer und Käufer) im Grundbuch
- Sicherstellung der Lastenfreistellung und zwar auch für den Fall, dass das Bauvorhaben nicht vollendet wird
- Vorliegen sämtlicher für die Vertragsdurchführung erforderlichen Genehmigungen insbesondere der Baugenehmigung

- 30,0 % des Kaufpreises abzüglich 5,0 % Sicherheitsleistung, somit 25,0 % des Kaufpreises

Der danach verbleibende Restkaufpreis ist grundsätzlich nach Baufortschritt in bis zu sechs weiteren Raten zu entrichten. Deren Höhe legt der Verkäufer entsprechend dem Bauablauf ausfolgenden Vomhundertsätzen des Gesamtkaufpreises fest:

- 28% - nach Rohbaufertigstellung einschließlich Zimmererarbeiten
- 5,6% - für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen
- 2,1% - für die Rohinstallation der Heizungsanlagen
- 2,1% - für die Rohinstallation der Sanitäranlagen
- 2,1% - für die Rohinstallation der Elektroanlagen
- 7,0% - für den Fenstereinbau einschließlich Verglasung
- 4,2% - für den Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten
- 2,1% - für den Estrich
- 2,8% - für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich
- 8,4% - nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe
- 2,1% - für die Fassadenarbeiten
- 3,5% - nach vollständiger Fertigstellung

Soweit einzelne der im Ratenplan der MaBV aufgeführten Leistungen nicht anfallen, wird der jeweilige Vomhundertsatz anteilig auf die übrigen Raten verteilt. Diese Raten sind immer erst nach der Fertigstellung des jeweiligen Gewerkes fällig. Der Verkäufer ist jederzeit befugt, zur sofortige Auszahlung der Sicherheitsleistung, wenn er dem Käufer eine entsprechende Garantie oder ein sonstiges Zahlungsversprechen eines im Inland zum Geschäftsbetrieb

Nach Bauabnahme beginnt die Gewährleistungspflicht des Bauträgers, daher sollte die Abnahme zusammen mit einem unabhängigen Sachverständigen erfolgen, der die Qualität des Objektes dokumentiert.

Für Mängel der vom Verkäufer in Bezug genommenen Baubeschreibung und den Bauplänen geschuldeten Arbeiten gelten die Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs über den Werkvertrag. Für Mängel an Sachen, die keine Bauleistungen sind, gilt Kaufvertragsrecht. Die vorbezeichneten Mängelansprüche verjähren nach dem Werkvertragsrecht im Allgemeinen in fünf Jahren, nach dem Kaufrecht im Allgemeinen in zwei Jahren.

Die Fertigstellungsgarantie ist eine der wichtigsten Begrifflichkeiten im Kaufvertrag. Sie beschreibt den Zeitpunkt der Fertigstellung, an dem alle Sanierungsarbeiten spätestens fertiggestellt sein müssen.

Die Begriffe Bezugsfertigkeit und Fertigstellung sind im Einkommensteuergesetz nicht definiert. Eine Wohnung kann im steuerlichen Sinn als bezugsfertig angesehen werden, wenn die wesentlichen Bauarbeiten durchgeführt sind. Dazu gehört, dass Türen und Fenster eingebaut sind, Anschlüsse für Strom- und Wasserversorgung vorhanden sind, die Heizung betriebsbereit ist, die sanitären Einrichtungen benutzbar sind und die Möglichkeit zur Einrichtung der Küche besteht. Im Jahr der steuerlichen Bezugsfertigkeit, kann zum ersten Mal die Denkmalabschreibung in Anspruch genommen werden.

Bezugsfertigkeit ist dann gegeben, wenn die Wohneinheit im Inneren minderungsfrei vermietet werden könnte und äußerlich zumindest zugänglich wäre. Bei Bezugsfertigkeit ist die Wohnung vom Käufer abzunehmen und zu übergeben. Sollte die Wohneinheit aus Gründen, die der Verkäufer zu vertreten hat, bis zum genannten Zeitpunkt nicht bezugsfertig sein und übergeben werden können, verpflichten sich seriöse Bauträger zur Zahlung einer monatlichen Entschädigung in Höhe der kalkulierten Kaltmiete.

Vollständige Fertigstellung liegt vor, wenn der Kaufgegenstand vertragsgemäß erstellt ist, d.h. alle Innen- und Außenarbeiten sind fertiggestellt und sämtliche Mängel, die anlässlich der Bezugsfertigkeit festgestellt wurden, sogenannte Abnahmemängel, beseitigt sind.

Der Investor erwirbt seine Eigentumswohnung schlüsselfertig zum Festpreis, sollte es aus irgendwelchen Gründen zu einer Erhöhung kommen (z.B. Erhöhung der MwSt.) so geht diese zu Lasten des Bauträgers. Der Festpreis wird wie folgt aufgeteilt:

- Grundstück (miterworbener Grundstücksanteil)
- Altbausubstanz (Altbauanteil; maßgebend für die Lineare Abschreibung §7.4 EStG)
- Sanierungsleistungen (Sanierungsanteil, maßgebend für die Denkmalabschreibung § 7h, 7i oder 10f EStG)

Bei einem Mietpool handelt es sich um eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts (GbR), mit dem Zweck das Risiko eines Eigentümers, für den Fall eines zeitweiligen Leerstands und die damit einhergehend ausbleibenden Miteinahmen, auf die Schultern aller an der Gesellschaft beteiligten Wohnungseigentümer aufzuteilen. Somit werden die sich daraus ergebenden finanziellen Belastungen ausgleichen. Selbstnutzende Eigentümer können der Gesellschaft nicht beitreten.

Alle mit der Vermietung in Verbindung stehenden Einnahmen, der eingebrachten Sondereigentumseinheiten, fliesen auf ein gemeinsames Treuhandkonto und werden mit sämtlichen mit der Vermietung in Verbindung stehenden Ausgaben, der eingebrachten Sondereigentumseinheiten verrechnet. Aus diesem Topf erhält jedes Poolmitglied eine monatliche Ausschüttung, die im Verhältnis seiner Wohnungsgröße zur Gesamtfläche, aller eingebrachter Sondereigentumseinheiten berechnet und ausgezahlt wird. Unabhängig vom jeweiligen Vermietungsstand der einzelnen Wohneinheit.

Nach jährlicher Abrechnung des Mietpools und Abzug der Rücklagen, erfolgt eine Ausschüttung der Überschüsse, im Verhältnis der Wohnungsgröße zur Gesamtfläche, der eingebrachten Sondereigentumseinheiten. Maßgebend hierfür sind die Beschlüsse der Gesellschafterversammlung, die mittels einfacher Briefe und einfacher Mehrheit gefasst werden.

 

Der Gesetzgeber hat eine für alle Bauträger und Bauunternehmen gültige Sicherheit während der Bauphase in den gesetzlichen Vorschriften der MABV verankert.

1. Rate bei Vorliegen der gesetzlichen Grundvoraussetzungen und Bestätigung durch den vollzugsbeauftragten Notar:

- Eintragung der Auflassungsvormerkung (Regelung zwischen Verkäufer und Käufer) im Grundbuch
- Sicherstellung der Lastenfreistellung und zwar auch für den Fall, dass das Bauvorhaben nicht vollendet wird
- Vorliegen sämtlicher für die Vertragsdurchführung erforderlichen Genehmigungen insbesondere der Baugenehmigung

- 30,0 % des Kaufpreises abzüglich 5,0 % Sicherheitsleistung, somit 25,0 % des Kaufpreises

Der danach verbleibende Restkaufpreis ist grundsätzlich nach Baufortschritt in bis zu sechs weiteren Raten zu entrichten. Deren Höhe legt der Verkäufer entsprechend dem Bauablauf ausfolgenden Vomhundertsätzen des Gesamtkaufpreises fest:

- 28% - nach Rohbaufertigstellung einschließlich Zimmererarbeiten
- 5,6% - für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen
- 2,1% - für die Rohinstallation der Heizungsanlagen
- 2,1% - für die Rohinstallation der Sanitäranlagen
- 2,1% - für die Rohinstallation der Elektroanlagen
- 7,0% - für den Fenstereinbau einschließlich Verglasung
- 4,2% - für den Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten
- 2,1% - für den Estrich
- 2,8% - für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich
- 8,4% - nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe
- 2,1% - für die Fassadenarbeiten
- 3,5% - nach vollständiger Fertigstellung

Soweit einzelne der im Ratenplan der MaBV aufgeführten Leistungen nicht anfallen, wird der jeweilige Vomhundertsatz anteilig auf die übrigen Raten verteilt. Diese Raten sind immer erst nach der Fertigstellung des jeweiligen Gewerkes fällig. Der Verkäufer ist jederzeit befugt, zur sofortige Auszahlung der Sicherheitsleistung, wenn er dem Käufer eine entsprechende Garantie oder ein sonstiges Zahlungsversprechen eines im Inland zum Geschäftsbetrieb

Nach Bauabnahme beginnt die Gewährleistungspflicht des Bauträgers, daher sollte die Abnahme zusammen mit einem unabhängigen Sachverständigen erfolgen, der die Qualität des Objektes dokumentiert.

Für Mängel der vom Verkäufer in Bezug genommenen Baubeschreibung und den Bauplänen geschuldeten Arbeiten gelten die Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs über den Werkvertrag. Für Mängel an Sachen, die keine Bauleistungen sind, gilt Kaufvertragsrecht. Die vorbezeichneten Mängelansprüche verjähren nach dem Werkvertragsrecht im Allgemeinen in fünf Jahren, nach dem Kaufrecht im Allgemeinen in zwei Jahren.

Vorteile

Investieren Sie mit den speziellen Vorteilen einer Denkmalimmobilie:

Investitionsbeispiel

Wir pflegen in unseren Berechnungen grundsätzlich eine konservative Herangehensweise in den wesentlichen Bausteinen, z.B. in der Vorkalkulation der Zinssätze, es werden keine Wert- bzw. Miet- oder Einkommenssteigerungen unterstellt. Immer mit dem grundsätzlichen Ziel für unsere Mandanten ausreichend Puffer und Planungssicherheit zu gewährleisten.

Musterberechnung Denkmalimmobilie

Mtl. Liquidität im ersten vollen Bewirtschaftungsjahr nach Fertigstellung:

Gesamtaufwand:438.880€
Eigenkapital:22.880€
Laufzeit:ca. 20 Jahre
Einnahmen:Ausgaben:
Mieteinnahmen800€Zinsen677€
Steuerersparnis822€Tilgung1.188€
VW/Rückl.80€
gesamt1.622€gesamt1.945€
mtl. Aufwand323€

Berechnungsgrundlagen:

Der vorstehenden Berechnung wurden die prognostizierten Mietausschüttungen und der realistisch zu erwartende Steuervorteil zugrunde gelegt, eine letztendliche Gewähr kann unter Berücksichtigung dieser Prognosewerte für die Berechnung nicht übernommen werden. Unter Berücksichtigung der tatsächlich erzielbaren Mieteinnahmen und dem tatsächlich gewährten Steuervorteil, können sich Abweichungen nach oben und nach unten ergeben.

Abwicklung

Da es sich beim Kauf einer Immobilie um eine langfristig orientierte Entscheidung handelt, sind bei der Auswahl und beim Erwerb auch die persönlichen Ziele und die Auswahl der richtigen Partner von entscheidender Bedeutung. Wir beraten Sie in allen Projektphasen Schritt für Schritt.

Alles Wissenswerte zum Thema Kaufabwicklung aller Assetklassen im Überblick.

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Wir bieten Ihnen eine breite Palette an Finanzierungsmöglichkeiten zu attraktiven Konditionen und den geeigneten Fördermitteln. Unsere unabhängigen Spezialisten helfen Ihnen gerne weiter.

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Nach dem Verkauf bleiben wir Bindeglied, zwischen Bauträger, Hausverwaltungen und Ihnen.

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